樓市政策，越來越刺激，越來越“詭異”。

8月31日深夜，央行和金管局聯(lián)合發(fā)文：1、下調(diào)首套和二套房首付比例；2、降低存量首套住房貸款利率。

當(dāng)然，這一定會釋放潛在購房需求，滿足普通人的住房需求，對房地產(chǎn)有積極的影響。

(相關(guān)資料圖)

政策公布后，離岸人民幣匯率就直線拉升300點(diǎn)。

市場語言也很清晰，確實(shí)看好這次的房地產(chǎn)政策，看好它對經(jīng)濟(jì)的拉動作用。

接下來，我們具體分析一下：

1、首套最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%；

2、新的房貸利率是什么呢？

首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點(diǎn)，即LPR-20BP。

目前LPR為4.2%，即最低首套房貸利率是，4%（4.2%-20BP）。

二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點(diǎn)。

目前LPR為4.2%，即最低二套房貸利率是，4.4%（4.2%+20BP）。

3、存量房貸利率如何調(diào)整呢？

自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

這句話很難理解，到底什么意思呢？

注意，你跟銀行重新簽合同，變化只有一個，加點(diǎn)。

即，用老lpr+老加點(diǎn)，置換為新lpr+新加點(diǎn)。

LPR是基準(zhǔn)利率，全國都一樣，也一直在變化，因此不用過多解釋。

關(guān)鍵是，新的加點(diǎn)幅度，它要求不能低于原來老貸款發(fā)放時候的最低加點(diǎn)幅度。

比如，你以前貸款的時候，自己城市房貸最低利率是LPR+50BP，如果你房貸利率是LPR+100BP，那么你重簽的合同就是，LPR+50BP。

當(dāng)然，如果你房貸利率本來就是LPR+50BP，或者低于這個數(shù)，那么你的房貸利率不會變。

看出來沒？這次調(diào)整存量房貸利率，重要參考就是當(dāng)年的“最低加點(diǎn)”。

這說明，這次調(diào)整存量房利率，一方面確實(shí)減輕了房奴的一些負(fù)擔(dān)。

但是更重要的是，讓大家的房貸利率都回到同一起跑線上，都是當(dāng)年“最低加點(diǎn)”，大家都公平。

下圖是部分城市不同時期最低房貸利率下限，大家可以參考一下，自己房貸利率能降多少。

關(guān)于存量房利率下調(diào)更多解讀，參考之前文章：終于“讓利于民”了！39萬億存量房貸利率即將下調(diào)。

一句話總結(jié)：不降房價，用金融支持你買房，可以加杠桿，可以降低加杠桿的成本。

這個政策有什么影響呢？

1、先看當(dāng)前全國城市首套房的首付比例狀況。

根據(jù)易居中國的統(tǒng)計，全國20個重點(diǎn)城市首套房首付比例平均值為24%。

具體看，此類城市首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%。

其中，北京和上海的首付比例是最高的，為35%。

哈爾濱、沈陽和鄭州等弱二線城市和絕大多數(shù)三四線城市，首付比例均為20%。

因?yàn)?，只有北上廣深蘇杭等幾個超大城市，首付比例高于20%。

因此，降低首套房首付比例，很難釋放出多少剛需。

2、再看二套房首付比例。

根據(jù)易居中國的統(tǒng)計，全國20個重點(diǎn)城市二套房首付比例平均值為42%。

二套房首付比例有四檔標(biāo)準(zhǔn)，即80%、70%、40%和30%。

其中，北京首套房比例高達(dá)80%，上海、廣州和深圳為70%，鄭州、蘇州等城市為40%，哈爾濱、長春、太原等為30%。

全國差不多超過一半城市，二套房首付比例都高于30%。

因此，降低二套房首付比例，將釋放出相當(dāng)大的改善性需求。

這也符合實(shí)際情況，因?yàn)楝F(xiàn)在的環(huán)境，還買不起首套房的人，大概永遠(yuǎn)買不起房子了。

現(xiàn)在有能力買房子的，都是原來就有房子的人，二套房政策剛好降低了他們的入市門檻。

問題是什么呢？首套房30%、二套房40%或以上，是我們一直以來的“正?！闭?。

再聯(lián)系到之前的“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，樓市開始變得詭異起來。

因?yàn)椋岣呤赘侗壤?，限制多套房，就是防止炒房，防止樓市過熱；降低首付比例，放開多套房限制，就是救樓市，就是鼓勵炒房。

與此同時，“房住不炒”又是調(diào)控總基調(diào)，總感覺有點(diǎn)詭異。

3、存量博弈時代，全國樓市都松綁了，市場會加速拋售三四線城市房子。

相應(yīng)的，一線城市和強(qiáng)二線城市，短期內(nèi)肯定會得到支撐。

實(shí)際上，從2018年以來，一線城市房價都漲了好幾波了，但是并未形成全國之勢。

房價上漲，僅限于一線城市和幾個強(qiáng)二線城市輪動。

并未像之前那樣，房價上漲，從一線城市開始，然后向二線城市、三四線城市慢慢輪動。

這次也不例外。一線城市房價松動，只會吸血周邊二線城市，或三四線衛(wèi)星城。

4、這能扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)整體頹勢嗎？

當(dāng)下的房地產(chǎn)政策，還是原來的思路。

本質(zhì)上還是，最大限度的攫取民眾儲蓄，把杠桿轉(zhuǎn)移給家庭部門。

你看現(xiàn)在的房地產(chǎn)，一圈措施下來，就是不肯降房價。

不降房價也行，你像日本那樣搞租購?fù)瑱?quán)也行啊，讓大家租房也能就近上學(xué)。

就連降低存量房利率，也扭扭捏捏，相當(dāng)吝嗇。

就是逼你去買房，逼你去買高價房。買了房，就砸手里了，再想原價出手，也相當(dāng)困難。

目前，就業(yè)還是那個就業(yè)，收入還是那個收入，房價還是那個房價。

只是降低購房門檻，并不能扭轉(zhuǎn)整體頹勢。

目前來看，絕大部分城市的房價，可能需要10年來消化泡沫。

5、金融門檻降低，杠桿加大，成本降低，各種金融套利的牛鬼蛇神都出來了。

上一篇文章講過，職業(yè)背債人。

一個吃了今天不管明天的人，替別人背房貸，能夠獲得幾萬塊的好處費(fèi)。

同時，接盤了別人的房子后，又可以肆無忌憚的擼各種錢，比如房子二次抵押、裝修貸、各種信用卡等等。

一圈下來，能擼個大幾十萬。

然后斷供，自爆，上黑名單。

這種人雖然比例不大，但是人數(shù)不少，而且還在增加。

現(xiàn)在降低首付比例，降低房貸利率，降低準(zhǔn)入門檻等金融優(yōu)惠政策，只會刺激更多人去當(dāng)職業(yè)背債人，只會讓他們擼口子擼的錢更多。

當(dāng)然，他們最終肯定會付出代價。

不管怎樣，樓市的根源還是，大形勢變了，房價泡沫太高，而大家的收入預(yù)期下降。

現(xiàn)在，大家買房，或者跟房地產(chǎn)相關(guān)的事情，一定要特別謹(jǐn)慎，比如什么過橋墊資啊等等。

很多人都把房子當(dāng)工具，搞一錘子買賣，一開始就奔著當(dāng)老賴去的，目的就是搞一筆錢。

比起當(dāng)虧錢被割的韭菜，很多人寧愿當(dāng)有錢的老賴。

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